İcradan satış yolu ile gayrimenkul alımı, Türk hukuku çerçevesinde oldukça detaylı ve dikkat gerektiren bir süreçtir. İcra yoluyla taşınmaz alımında, yasal prosedürler doğru bir şekilde takip edilmezse ciddi hukuki ve mali risklerle karşı karşıya kalınabilir. Aşağıda, icra yoluyla gayrimenkul satın alımına ilişkin temel aşamalar özetlenmiştir.
Taşınmazın İhalesi
Bilirkişi raporuna dayalı olarak belirlenen taşınmaz değeri üzerinden, icra müdürlüğü (satış memurluğu) taşınmazı açık artırma yoluyla satışa sunar. İhale süreci, hem alacaklının hem de alıcıların haklarını koruyacak şekilde sıkı kurallara bağlıdır.
Açık Artırma Süreci
Açık artırmaya e devlet üzerinden katılım sağlanabilir , e satış üzerinden ihale birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecek şekilde yayınlanır , artırma günü e satış üzerinden verilen en yüksek teklif , fiziki olarak ihale yerinde yapılan tekliflerle birlikte değerlendirilir ve aşağıda belirtilen oranlar geçilmek şartı ile en yüksek teklifi veren kişiye taşınmaz ihale edilir. İkinci açık artırmanın e satış üzerinden başlama tarihi ise elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir.
Açık artırma en fazla iki kez gerçekleştirilir ve şartları aynıdır:
- Birinci Artırma: Taşınmazın tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Eğer birinci artırmada satış gerçekleşmezse, taşınmaz ikinci artırmaya çıkarılır.
- İkinci Artırma: İkinci artırma, taşınmazın bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini,rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.
Teminat ve İhaleye Katılım Şartları ve İhale Bedeli
Artırmaya iştirak edeceklerin, ilan edilen değerin % 20’si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. İhaleye fiziken iştirak edecek veya teklifte bulunacak gerçek veya tüzel kişiler teminat bedelini ihaleye katılımdan önce icra müdürlüğünün banka hesabına veya nakit olarak teminatı sunarak da katılabilecektir. Gayrimenkul borç nedeni ile satılığa çıkmış ise alacaklının alacağı taşınmazın tahmin edilen değerinin % 20’si nispet raddesinde ise, hakkı olan alacaklının artırmaya katılımı halinde ayrıca pey akçesi veya teminat aranmaz. Satış peşin para iledir, alıcıya isteği halinde 10 günü geçmemek üzere ödeme süresi verilebilir. Damga vergisi, KDV, 1/2 tapu harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir.
İhale Bedelinin Ödenmemesi İhtimali
Satış bedeli hemen veya verilen mühlet (10 günlük süre) içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın icra dairesince tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.
Gayrimenkulün Alıcı Adına Tescili Ve Alıcının Tahliye İsteme Hakkı
İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. İhalenin kesinleşmesi yani ihale tarihinden itibaren yedi günlük süre içerisinde ihalenin feshi davası açılmaması veya açılan davanın kesin olarak reddedilmesi akabinde resmi tapu tescil işlemleri yapılarak süreç neticelendirilir. Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için tapuya müzekkere yazılır. Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur. Taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan kişi de tahliye isteme hakkına aynı şekilde sahiptir.
