Tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır, kanunda yazılı nedenlerden başka bir nedenle tahliye mümkün olmayacağı gibi aksine anlaşmalar da geçersizdir. Buna göre Kiraya Verenin tahliye sebepleri beş ana başlıkta sıralanabilir;
1-GEREKSİNİM, YENİDEN İNŞA VE İMAR;
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu
diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da
değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin
genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak
belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir
2-YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya
kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle
kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı
olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme
hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da
kullanabilir.
3-TAHLİYE TAAHÜDÜ VERİLMESİ
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı,
kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren,
kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak
suretiyle sona erdirebilir. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için taahhüdün mutlaka kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekmektedir yani yalnızca kira sözleşmesi yapılması taahhüdü geçerli kılmaz aynı zamanda kiracının kiralananı taahhüt esnasında teslim almış olması gerekir.
4-KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİNDE TEMERRÜDE DÜŞME
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun
süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini
ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya
veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden
başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
5-KİRACININ VEYA EŞİNİN GAYRİMENKULUNUN OLMASI HALİNDE
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde
oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması
sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava
yoluyla sona erdirebilir. Bu tahliye nedenine mürcaat edebilmek için kiraya verenin bu durumu bilmiyor olması ve kiracının gayrimenkulunun aynı ilçe yahut beldede bulunması gerekmektedir.
KİRACININ TAZMİNAT HAKKI
Kiracının tazminat hakkı yukarıda ifade edilen tahliye nedenlerinden ikisi için geçerli olup her tahliye nedeni için uygulanması mümkün değildir. Bunlar yukarıda 1 ve 2 numaralı başlıkta belirtilen gereksinim ve yeniden imar nedeni ile tahliyedir. Aşağıda belirtilen hükümlere aykırı davranan kiraya veren , son kira yılına ait bir yıllık kira bedelini tazminat olarak kiracıya ödemekle yükümlü olur;
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
