Kira Sözleşmesi
Av. Orhun Türkoğlu
KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanununun 299. maddesinde tanımlanmış olup buna göre “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. “ tanımdan da anlaşılacağı üzere bir taraf sahip olduğu yahut en azından kullanım hakkı bulunduğu bir şeyi belirli bir süreyle kullandırmak diğer taraf da bunun karşılığında bedel ödeme borcunu üstlendiği bir tür sözleşmedir. Bilindiği gibi kira sözleşmelerinin kişisel ve ticari hayatta bir çok alanda kullanımı söz konusudur , konut ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesi yapılabildiği gibi ticari nedenlerle de kira sözleşmesi yapılabilmektedir örneğin finansal nitelikli kira sözleşmeleri’nin tabi olduğu müeyyideler ile konut ve çatılı iş yerleri kiralarının tabi olduğu müeyyideler yani tarafların hak ve borçlarına ilişkin düzenlemeler farklıdır.
Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Konut ve çatılı iş yerleri için düzenlenecek kira sözleşmeleri tarafların kimlik bilgilerinin, kiralanan taşınmazın adres bilgisinin , kira bedelinin , ödenme şeklinin ve ödenme periyotlarının , kira süresinin ve kira artış oranının belirtilmesi sureti ile yazılı olarak yapılır. Kira artış oranı on iki aylık tefe-tüfe ortalamasını kanun gereği geçemez aksine düzenlemeler geçersizdir artış oranı belirlenirken bu husus göz önünde bulundurulmalıdır. Diğer taraftan kiralananın ne olarak kullanılacağı sözleşmede belirtilmelidir, mesken ve iş yeri kullanımının hukuki sonuçları açısında farklılıkları bulunmaktadır bu sebeple kiralananın kullanım türü kira sözleşmesinde belirtilmelidir. Ayrıca kiralanan taşınmazla birlikte kiralanan eşyalar da sözleşmede belirtilmelidir nitekim bu eşyaların tabi olduğu müeyyide kiralanan gayrimenkul ile aynıdır. Son olarak tarafların isim ve soy isimlerini (şirket ise imza sirküleri ek yapılmak sureti ile) el yazısı ile yazıp imzalamaları olası imza itirazlarının oluşturabileceği riski minimize edeceği için faydalıdır.
1-Tefe-Tüfe ortalamasından daha yüksek bir kira artış oranı belirlenebilir mi?
Konut konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin kira artışlarında kanun gereği tefe tüfe ortalaması azami oran olarak baz alınır dolayısıyla sözleşmede aksi yazılsa dahi Tüik’in belirlemiş olduğu oranı aşamaz ayrıca 2022 ve 2023 yıllarına ilişkin kira artışlarında mesken için yapılan kiralamalarda %25 sınırının istisnai olarak bulunduğu da unutulmamalıdır.
2-Tahliye Taahhüdü kira sözleşmesine eklenebilir mi?
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden ayrı bir şekilde yapılmalıdır çünkü tahliye tarihinin geçerli olabilmesi için kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonraki bir tarih içerisinde yapılması gerekmektedir bu sebeple kira sözleşmesinden ayrı olarak tahliye taahhüdüğü yapılmalı ve tahliye taahhüdü kesin ve belirlenebilir bir tarihi tahliye tarihi olarak içermelidir.
Kira Sözleşmesinin Şartları Nelerdir?
Kira sözleşmesi’nin şartları tarafların yukarıda belirtildiği gibi anlaştıkları hususları yazılı bir şekilde sözleşmeye eklemeleridir ayrıca genel nitelik taşımayan kiralananın ya da tarafların özelliklerinden kaynaklanan özel şartlar da kanunda yer alan sınırlar çerçevesinde kira sözleşmesine eklenebilir, örneğin; kiralanan gayrimenkul iş yeri olarak kiralanıyorsa taraflar alt kira sözleşmesinin yapılamayacağını özel şart olarak sözleşmeye ekleyebilirler aksi takdirde gayrimenkulün iş yeri olarak kiralanması durumunda kiracı alt kira sözleşmesi yapabilir, ya da başka bir örnek; kiralanan gayrimenkul için yapılması zorunlu masrafların kiralayan veya kiracı tarafından nasıl ve ne şekilde ödeneceği de özel şart olarak kira sözleşmesine eklenebilir.
Bu sebeplerle kira sözleşmesinin şartları, kiralanan gayrimenkule özelinde ortaya çıkabilecek tüm uyuşmazlıkların belirlenerek tarafların tüm hususlarda anlaşma sağlaması ve bunu kira sözleşmesine eklemesi çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi adına son derece faydalıdır.
1-Kira sözleşmesinde anlaşarak eklenen tüm şartlar geçerli midir?
Kira sözleşmesine eklenen şartlar kanunun belirlediği sınırlar dahilinde geçerli olabilir ve ayrıca karine olarak kiracının zayıf ve güçsüz kabul edilmesi sebebiyle kanunun belirlediği sınırlar kiracı aleyhine değiştirilemez.
2-Evin eşyalı olarak kiraya verilmesi halinde eşyalar kira sözleşmesinde tek tek belirtilmeli midir?
Evin eşyalı olarak kiraya verilmesi halinde çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçmek adına tüm eşyaların sözleşme içerisinde ya da sözleşmenin eki olarak belirtilmesi ve mevcut durumlarının yani eşyaların sıfır olup olmadığı görünümünün ne şekilde olduğu detaylı olarak belirtilmesi faydalı olacaktır.
Örnek Kira Sözleşmesi
1. TARAFLAR
İşbu sözleşme ; ……………….. (TC: ) (Bundan böyle KİRALAYAN olarak anılacaktır) ile
…………………. (TC: ) (Bundan böyle KİRACI olarak anılacaktır) arasında …………… tarihinde
iki sayfa ve iki nüsha olarak tanzim edilip imzalanmıştır.
2. KONU
İşbu kira sözleşmesi ile ADRES– adresinde yer alan mesken niteliğindeki gayrimenkul ………………..
olarak kiralanmaktadır.
3. GENEL KOŞULLAR
• Kiracı, kiralananı özenle kullanmak zorundadır.
• Kiracı, kiralananda ve çevrede oturanlara iyi niyet kuralları içinde davranmaya zorunludur.
• Kiracı, kira sözleşmesinin sonunda, kiralananı aldığı şekilde, kiralayana teslim etmek zorundadır:
Keza kiralananla birlikte teslim edilen demirbaşlar da alındığı şekilde, kiralanana teslim edilmediği
takdirde, oluşan hasarların bedelinin kiralayana ödenmesi veya eski hale getirilmesi zorunludur.
• Kiralananın normal kullanımından dolayı ortaya çıkacak yıpranma ve eksikliklerden dolayı kiracı
sorumlu değildir.
• Kiracı, kiralana yaptığı faydalı ve lüks şeylerin bedelini kiralayandan isteyemez ve sözleşme
bitiminde bunları kiralayana teslim etmek zorundadır.
• İşbu sözleşmeden doğan damga vergisi KİRACI tarafından ödenecektir.
4. KİRA BEDELİ VE ÖDEME
• Kira Bedeli aylık net ……….. TL olarak belirlenmiş olup, her ayın ……. günü içerisinde
KİRALAYANIN TR ———— numaralı hesabına yatırılacaktır.
• Depozito olarak ……….. ödenen tutar aynı şekilde kira sözleşmesinin usulüne uygun sona ermesi
halinde tahliye günü ……………. olarak kiracıya ödenecektir.
• Taraflar yukarıdaki şartlarla iş bu sözleşmeyi özgür iradeleri ile düzenlemiş olup yapılmak istenecek
değişiklikler tarafların anlaşması halinde mümkün olacaktır.
5. SÜRE
İşbu sözleşme imzası tarihinden itibaren ……….. süreli olarak akdedilmiştir. (tarih)
MESKENDE MEVCUT DEMİRBAŞLAR:…………………..
KİRACI KİRALAYAN
Kira Sözleşmesi Danışmanlık Hizmeti
Kira sözleşmelerinin tarafların beklenti ve amaçları doğrultusunda spesifik olarak hazırlanması daha sonra ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçmek adına elzemdir. Kiralanan yerin özelliklerine, kiracının ya da kiralayanın gerçek kişi / tüzel kişi olması durumuna ve tarafların beklenti ve amaçlarına uygun bir sözleşme hazırlanması bu alanda uzman bir hukukçunun yardımını gerektirmektedir. Bu kapsamda hukuk büromuz kira sözleşmelerinin kişiye ve taraflara özgü düzenlenmesi ve bu kira hukuku kapsamında danışmanlık hizmeti vermektedir. Kira sözleşmesinin tarafların beklenti ve amaçları doğrultusunda hazırlanması ve hukuka uygun bir sözleşme ortaya koymak ve kira hukuku alanında danışmanlık hizmeti için iletişim numaralarımızdan bize ulaşabilirsiniz
1-Kira sözleşmesi danışmanlık ücreti ne kadardır?
Kira sözleşmesi danışmanlık ücreti yapılacak sözleşmenin kapsamı konusu ve tarafların sayısı ile orantılı bir şekilde belirlenmektedir, bu sebeple fix bir danışmanlık ücreti bulunmamakta olup kira sözleşmesinin özelinde ücret belirlenebilir.
2-Danışmanlık hizmeti almak zorunlu mudur?
Danışmanlık hizmeti almak zorunlu değildir taraflar serbest iradeleriyle sözleşme akdedebilirler ancak daha sonra ortaya çıkması muhtemel uyuşmazlıkların önüne geçmek adına tarafların ve kiralananın özelinde uzman bir avukattan danışmanlık hizmeti alınması faydalı olacaktır nitekim daha sonra ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar taraftar açısından çok daha maliyetli ve zaman alan neticelerle sonuçlanabilmektedir.
- Ev sahibi, kira sözleşmesi bitince kiracıyı çıkaramaz, ancak yenileme veya farklı şartlarla devam etme talebi olabilir.
- Kira sözleşmeleri genellikle 1 yıl geçerlidir, ancak tarafların anlaşmasıyla farklı süreler belirlenebilir.
- Kira sözleşmesi şartları genellikle kira bedeli, ödeme şekli, depozito miktarı, kiracının sorumlulukları gibi konuları içerir.