Av. Orhun Türkoğlu
GAYRİMENKUL DAVA TÜRLERİ
Gayrimenkul hukuku Eşya hukukunun alt dalı olup yasal dayanakları Türk Medeni Kanunu Borçlar Kanunu ve Gayrimenkul Hukukunu düzenleyen diğer kanunlardır. Uygulamada sıkça karşılaşılan gayrimenkul hukukunu ilgilendiren davalar tapu iptal ve tescil davaları istihkak davaları el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları ve kamulaştırma ile ilgili davalardır. Gayrimenkul davaları gayrimenkulün mülkiyeti ile ilgili meselelerden kaynaklanabileceği gibi kiralanması ya da gayrimenkul ile ilgili tanınan haklara ilişkin uyuşmazlıklardan da kaynaklanabilir örneğin tahliye davaları kira yani kullanım hakkına ilişkin yaşanan uyuşmazlık sonucu ortaya çıkan davalardandır . Diğer taraftan yine uygulamada sıkça karşılaşılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kaynaklı uyuşmazlıklardan ortaya çıkan davalar da gayrimenkul hukuku içerisinde Gayrimenkul davaları olarak nitelenebilir.
GAYRİMENKUL DAVALARI NE KADAR SÜRER
Gayrimenkul davalarının süre olarak belirli, öngörülebilir ve genel geçer süreleri bulunmamaktadır , Gayrimenkul davalarının türüne göre dava süresi tahmini yapmak mümkün olabilir. Örneğin tapu iptal ve tescil davası malik sayısına , mahkemenin iş yüküne , davanın iyi takip edilip edilmemesine ve diğer bir takım etmenlere bağlı olarak iki sene veya daha uzun süreler devam edebilmektedir. Bu sebeple bir gayrimenkul davası hakkında süre tahmini yapabilmek için davanın türünü, malik sayısını, davanın görüleceği mahkeme ve şehrin analizi yapılmalı ancak bu bilgiler ışığında fikir verici bir süre tahmini yapmak mümkün olabilecektir.
GAYRİMENKUL DAVALARI VE YARGILAMA İŞLEMLERİ
Gayrimenkul davalarında yargılama usulü davanın türüne göre basit yargılama usulü ya da yazılı yargılama usulü olarak iki şekilde değişebilmektedir, aynı şekilde yargılama işlemleri de davanın türüne göre ve iddia alınan hususun ispatı açısından gereken delillerin toplanmasına ilişkin işlemlerden oluşmaktadır. Örneğin gayrimenkul davalarının çoğunluğunda keşif deliline dayanıldığından ve ispat açısından gerekli olduğundan mütevellit keşif işlemi yapılmaktadır aynı şekilde davanın türüne ve davanın sebebine göre tanık dinlenebilmekte, bilirkişi incelemesi yapılabilmektedir. Tüm yargılama işlemleri gayrimenkul davasının türüne göre ihtiyaç duyulduğu halde yapılmakta olup bu yargılama işlemlerinin amacı davanın sonuçlanmasını sağlamak üzerinedir.
GAYRİMENKUL DAVALARINDA ZAMANAŞIMI
Gayrimenkul davalarının genel bir zaman aşımı süresi bulunmamaktadır, her davanın türüne göre ayrı bir zaman aşımı süresi bulunmaktadır. Örneğin ecrimisil davalarında zaman aşımı süresi 5 yıl iken muvaza nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında zaman aşımı süresi bulunmamaktadır yani gayrimenkul davalarında zaman aşımı süresi değerlendirmesi yapılırken davanın sebebi önem kazanmaktadır yukarıda verilen örnekte muvaza nedeniyle dava açıldığından zaman aşımı süresi bulunmamaktadır aynı şekilde davanın sebebi sözleşmeden kaynaklanan bir alacak şeklinde ortaya çıksaydı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde olduğu gibi bu halde 10 yıllık zaman aşımı süresine tabi olacaktı. Dolayısıyla gayrimenkul davalarında tüm davaları ilgilendiren tek bir zaman aşımı süresi bulunmamakta her davanın sebebine ve kimi zaman konusuna göre zaman aşımı süresi değişmektedir.
GAYRİMENKUL DAVALARINDA ARABULUCULUK
Gayrimenkul davalarında arabuluculuk dava türüne göre zorunlu olabilmektedir ancak tamamı yani tüm dava türleri zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir. Bu sebeple arabulucuya başvuru zorunluluğu dava türüne göre değerlendirilmeli ve zorunlu arabuluculuk kapsamında bir uyuşmazlık söz konusu ise o halde arabuluculuk başvuru yapılmalıdır. Örneğin sıkça karşılaştığımız tahliye davalarında arabuluculuk zorunlu hale geldiğinden dava açılmadan önce mutlaka arabuluculuk yoluna gidilmesi gerekmektedir ancak diğer taraftan muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında arabuluculuk zorunlu olmadığından doğrudan dava açılabilmektedir. Zorunlu arabuluculuğun kapsamı her geçen yıl genişletildiğinden dolayı mevcut uyuşmazlığın çözümü için dava açılmadan evvel mutlaka o uyuşmazlıkla ilgili zorunlu ara buluculuk mecburiyeti getirilip getirmediği kontrol edilmelidir.
GAYRİMENKUL DAVALARINDA AVUKATLIK ÜCRETİ
Gayrimenkul davalarında avukatlık ücreti davanın türüne, koşullarına, davanın görüleceği mahkemeye yani davanın görüleceği şehre ve davanın açılacağı zamana göre değişebilir. Standart bir ücret belirlemek mümkün değildir ancak bir fikir vermesi için İstanbul Barosunun her adli yıl için düzenlemiş olduğu avukatlık asgari ücret tarifesi incelenebilir . Diğer taraftan her avukatın ücret standardı farklılık gösterebilir bu sebeple gayrimenkul davası ücreti için durumunuz ve koşullarınıza uygun bir şekilde gayrimenkul davası avukatı ile görüşmek en sağlıklı yoldur.
İmar planlarına karşı itiraz, ilgili belediye veya valilik aracılığıyla yapılabilir. İtiraz süresi, planın ilan tarihinden itibaren 30 gündür. İtirazın reddedilmesi durumunda, idari yargıda dava açma hakkı vardır. Dava açma süresi, itirazın reddi kararının tebliğ tarihinden itibaren 60 gündür.
Kamulaştırma, devlet veya kamu tüzel kişiliklerinin kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmaz malları bedelini ödeyerek zorunlu olarak edinmesidir. Kamulaştırma işlemlerine itiraz, kamulaştırma bedeline veya işlemin kendisine karşı açılabilir. İtirazlar idari yargıda dava açarak yapılır.
Kira sözleşmesinin feshi, sözleşme süresinin bitiminde veya tarafların fesih için belirledikleri şartların gerçekleşmesi durumunda olabilir. Kiracı ya da kiralayan, belirlenen fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca, kira bedelinin ödenmemesi, taşınmazın amacı dışında kullanılması gibi durumlarda da fesih söz konusu olabilir.