İnşaat sektöründeki hızlı gelişmeler ve kentsel dönüşüm projeleri, mülkiyet sahipleri ile inşaat firmaları arasındaki ilişkilerde bir dizi hukuki konuyu beraberinde getirmiştir. Bu konulardan biri de “İskan Ruhsatının Alınmaması Halinde Eser/Toprak Sahibinin Hakları”dır. İskan ruhsatı, bir yapı veya konutun kullanıma uygun olduğunu belgeleyen resmi bir izindir. Ancak, bu izin alınamadığında ortaya çıkan durumlar, eser sahibinin haklarını etkileyebilir.
İskân ruhsatının alınmaması eksik ifa olarak değerlendirilmektedir. Yani bu durumda müteahhit ayıplı ifadan farklı olarak bina yapım borcunu hukuken yerine getirmemiş olmaktadır Yargıtay’ın son içtihatları da bu yönde gelişmiş evvelce ayıplı ifa olarak değerlendirilen bu husus artık eksik ifa olarak değerlendirilmektedir. Bu tespite göre, iskân ruhsatı alınmadan yapının fiilen teslimi dâhi mümkün değildir. Yani iş sahibi yapıyı filen kullanmaya başlasa dahi hukuken teslim gerçekleşmemiş sayılır. Hukuken teslim gerçekleşmediği için de eksik ifaya ilişkin zamanaşımı süresi başlamaz ve yüklenicinin ücret alacağı da muaccel olmaz. Sözleşmede varsa gecikmeye ilişkin tazminat veya gecikme cezası müteahhitten talep edilebilir.
Ya da bunların dışında sözleşmede gecikmeye bağlı bir tazminat veya cezai şart yer almasa dahi eser sahibi, iskan ruhsatının alınmaması nedeniyle oluşan maddi zararları da talep edebilir. Bu zararlar, iskan ruhsatının alınamaması nedeniyle oluşan gecikmelerden kaynaklanan ek maliyetler, kiracı kayıpları ve projenin değer kaybı gibi unsurları içerebilir.
Yargıtay 23. HD. 2014/1007 E, 2016/2132 K numaralı iskan ruhsatı ile ilgili içtihatında ; “Dosya kapsamından, inşaat ruhsatı sahibi arsa sahibi olduğundan binadaki imara aykırılıklar sebebiyle ilgili Belediye Başkanlığı’nca arsa sahibi aleyhine para cezası ve gecikme zammı tahakkuk ettirildiği, bu cezanın ve gecikme zammının arsa sahiplerince henüz ödenmediği anlaşılmış olup, yüklenici anahtar teslimi, bir başka anlatımla iskân alınmış olarak teslimi üstlendiğinden ve henüz iskân ruhsatı alınmadığından inşaatın hukuken tesliminden sözedilemez. Bu nedenle, mahkemenin işbitirme tutanağının inşaatın teslim edildiğini gösterdiği şeklindeki yorumu hatalı olmuştur.” şeklinde iskan ruhsatının alınamamasını açıkça eksik ifa olarak değerlendirmiştir.
Sonuç olarak, iskan ruhsatının alınamaması, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde karşılaşılan ciddi bir sorundur ve eser sahibi ile müteahhitin haklarını ve borçlarını etkilemektedir. Eser sahibi, sözleşme şartlarına ya da genel hukuk normlarına dayanarak, iskan ruhsatının alınamaması durumunda yukarıda sayıldığı gibi tazminat ve sözleşmede gecikmeye bağlanan tüm haklarını kullanabilme imkanına sahiptir. Bu hakların korunması ve etkin bir şekilde kullanılabilmesi için, eser sahibi ve inşaat firması/müteahhit arasındaki sözleşmelerin dikkatlice incelenmesi ve gerektiğinde hukuki destek alınması önemlidir.
Profesyonel yardım ve sorularınız için iletişim numaralarımızdan bize ulaşabilirsiniz.
For professional help and questions, you can contact us through our contact numbers.
